K § 12
K odst. 1. Pojem "budovy" vykládati jest v nejširším smyslu.; rozumí se jimi tedy všechny stavby bez rozdílu, z jakého materiálu jsou a k jakému účelu jsou určeny, ať jsou opatřeny zvláštním číslem popisným čili nic, ať jsou samostatny neb částmi jiných budov, ať jsou podrobeny dani domovní čili nic, tedy nejen budovy obytné, nýbrž i stavby jiné, na př. továrny, vápenice, zděné sklepy o samotě se nalézající, hospodářské stavby a pod. Jsou-li některé budovy vzhledem ke způsobu svého užívání a celkovému významu součástí jiného druhu majetku, na př. jmění zemědělského nebo jmění výdělečného, jest při jejich oceňování přece dbáti všeobecných zásad platných pro oceňování majetku domovního, pokud není v dalším nic jiného stanoveno.
Právy a oprávněními s budovami spojenými rozumějí se nejen práva, z nichž plynou požitky peněžité nebo v penězích ocenitelné, nýbrž i práva jiná, jichž existence hodnotu budovy zvyšuje, nejen tedy na př. právo várečné, nýbrž i případné služebnosti různého druhu ve prospěch toho kterého domu zřízené.
Zvláštní druh práv s budovami spojených jsou t. zv. živnosti radikované, které se po zákonu za nemovitosti pokládají. Za radikovanou pokládati lze živnost pouze tehdy, je-li jako taková zapsána v příslušné knize pozemkové. Bývá tak u některých živnosti hostinských a lékáren. Od těchto však rozeznávati jest u lékáren t. zv. lékárny reální (volně prodejné), které nejsouce vázány na osobu oprávněného mohou býti prodány, děděny nebo dány do pachtu.
Za příslušenství budov považovati jest nejen všechno, co jest v budovu vezděno nebo s ní jinak pevně spojeno, na př. vytahovadlo, zařízení osvětlovací, domácí telefon a pod., nýbrž i movité věci k trvalému užívání spolu s domem určené, na př. zařízení prádelen, koupelen (pokud nespadá již do kategorie prvé), zařízení t. zv. lázeňských domů v místech lázeňských, pokud neslouží osobní potřebě vlastníka domu, a pod.
K odst. 2. I hodnotu majetku domovního jest zásadně stanoviti obecnou cenou prodejní (§ 10) nebo cenou nabývací dle ustanovení §u 11, odst. 2. a 3.
K odst. 3.a 4. (první věta). Odstavce tyto mají na mysli stavby, které jsou v držení osoby dávkou povinné z dob předválečných, t. j. před 1. srpnem 1914
Pomůckou pro, stanovení prodejní ceny z doby předválečné u domů obytných v místech zcela dani činžovní podrobených jest cena vyšetřená na základě skutečně docílených výnosů, a to v činžovním období 1913/1914 v místech, kde se daň činžovní ukládá v období dvouletém, a v činžovním roce 1913 v místech, ve kterých se daň ukládá ročně. Výnosy tyto zjistiti lze snadno z platebních rozkazů na daň činžovní pro berní období 1915/1916 nebo berní rok 1914.
U obytných domů, které nejsou zcela pronajaty, nebo jsou vůbec nepronajaty v místech, která dani činžovní nejsou zcela podrobena, nutno ovšem čistou činžovní hodnotu nepronajatých místností vyšetřiti. K tomu však není potřebí místního ohledání ve způsobu předepsaném při ukládání daně činžovní, nýbrž stane se tak bez něho dle stavu a polohy domu či místností, dle poměrů nájemních, obchodních a bytových v místě neb okolí a s ohledem na dobu skutečného jejich užívání, jak poměry tyto odhadní komisi jsou známy nebo byly vyšetřeny
Od takto zjištěného čistého činžovního výnosu odečte se na berní období 1915/16 neb na berní rok 1914 připadající daň činžovní (a to plná daň, i když dům jest dočasně osvobozen nebo požívá berní výhody) s přirážkami, zbytek pak násobí se 25. K výsledku konečně se připočítá hodnota berní výhody nebo berního osvobození, nebyl-li dům dne 1. ledna 1914 v plné dani. Tato hodnota se stanoví prostým násobením roční daňové úspory dle stavu 1. ledna 1914 počtem let, po která osvobození nebo výhoda daňová po 1. lednu 1914 ještě trvala nebo trvati bude.
Na př. z domu v Čechách v roce 1912 na venkově postaveného platiti jest do 30. června 1922 na 5 % sníženou daň činžovní; čistý zdanitelný výnos v roce 1913 činí 1000 K. Na rok 1914 bylo skutečně předepsáno:
z 1000 K 5% . . . . . . . . . . . . . 50 K
autonomní přirážky 200% k ideální dani
činžovní (15% z 1000 K) . . . . . 300 K
__________
úhrnem . . . . 350 K.
Bez povolené daňové výhody bylo by předepsati:
z 1000 K 15% . . . . . . . . . . . . 150 K
autonomní přirážky 200% z přirážkové
základny 150 K . . . . . . . . . 300 K
__________
úhrnem . . . . 450 K
úspora daňová za rok tedy . . . . . . 100 K.
Za léta 1914 až do 30. června 1922 činí tedy kapitálová hodnota daňové výhody 100 K X 8 1/2 = 850 K.
Byla by tedy cena domu s čistým zdanitelným výnosem 1000 K v roce 1913 tato:
zdanitelný výnos . . . . . . . . 1000 K
od toho daň s přirážkami . . . . 450 K
zbývá . . 550 K
násobeno 25 . . . . . . . . . . 13750 K
k tomu hodnota berní výhody . . 850 K
celkem . . 14600 K.
Obdobně jest si počínati i na Slovensku a v Podkarpatské Rusi s tou obměnou, že od hrubého činžovního výnosu, který jest tam podkladem pro vyměření daně činžovní, se nejprve odečte 30 % na výlohy udržovací a amortizaci, zbytek pak považovati jest za rovný čistému zdanitelnému výnosu v zemích historických.
Hodnota příslušenství, za jehož užívání placená odměna jest ve zdanitelném čistém výnosu již obsažena, na př. hodnota vytahovadla, ústředního topení, zařízení koupelen, lustrů a pod., se v takovém případě zvláště nezapočítává, jsouc vyjádřena již násobkem docíleného čistého činžovního výnosu.
Jinak ovšem, jde-li o příslušenství, za jehož používání se platí odměna nevpočítatelná do základu pro vyměření daně činžovní, na př. za zařízení bytů pro lázeňské hosty v t. zv. domech lázeňských. Hodnotu takového příslušenství jest vyšetřiti obecnou cenou prodejní zvláště a připočítati k stanovené hodnotě budovy. Rovněž nutno ve všech případech připočísti kapitálovou hodnotu práva s držením domu spojeného, na př. práva várečného, vyšetřenou podle ustanovení §u 16.
Ceny takto zjištěné platí i tam, kde dlužno vycházeti z dvouletého období činžovního, jako ceny k 1. lednu 1914.
K odst. 4. (ostatní 3 věty). Prodejní cena k 1. březnu 1919 vypočte se průměrnou přirážkou 60 % k 25násobnemu čistému výnosu po srážce daní, ale bez připočtení hodnoty daňové výhody; k takto docílené sumě pak se připočte hodnota daňové výhody dle stavu z 1. března 1919.
Tedy v případě nahoře uvedeném:
25násobný výnos činil . . . . 13750 K
k tomu 60% . . . . . . . . . 8250 K
___________
dohromady . . . 22000 Kč,
k tomu hodnota berní výhody dle
stavu z 1. března 1919 (tedy za
dobu od 1. března 1919 do 30.
června 1922 = 3 1/3 roku) . . 333 Kč
___________
cena k 1. březnu 1919 . . 22333 Kč.
K odst. 3. a 4. Jinak platí co do oceňování, pokud toho obdoba připouští, tytéž zásady, jak byly v prov. nař. k § 11, odst. 4., uvedeny.
Okolnostmi, které mohou ospravedlniti ocenění vyšší neb nižší (sr. posl. větu odst. 4.) jsou na př.: že bylo za dům před 1. srpnem 1914 koupený zaplaceno více, než činí 25násobný čistý výnos, nebo že takto vyšetřená cena výnosová jest v patrném nepoměru s obecnou cenou prodejní, jak tomu bývá na př., je-li výnos domu stižen vysokými přirážkami svazků autonomních.
K odst. 5. U t. zv. dělnických domů, které byly postaveny v Čechách, na Moravě a ve Slezsku podle zákona ze dne 8. července 1902, čís. 144 ř. z., na Slovensku a v Podkarpatské Rusi podle zák. čl. LI: 1870 a XLVI: 1907, nelze pomůcek v odst. 3. a 4. vytčených užíti. V těchto případech lze obecnou cenu prodejní vyšetřiti na základě skutečného stavebního nákladu s patřičným zřetelem k opotřebení zatím nastalému a všeobecnému stoupnutí cen.
Stejně lze postupovati i při budovách věnovaných výrobě průmyslové, při kterých vhodnou pomůckou oceňovací bude i odhad staveb za účelem požárního pojištění.
Pro oceňování staveb věnovaných výlučně výrobě zemědělské, tedy s vyloučením stavení obytných a stavení věnovaných k případnému zemědělskému průmyslu, lze jako pomůcky užíti poznatku, že jest určitý poměr mezi hodnotou půdy a hodnotou staveb zemědělských.
V průměru připadá na 1 ha ohospodařované zemědělské plochy staveb zemědělských v ceně předválečné:
v oblasti řepařské . . . . . . . . . . . 340 K,
v oblasti obilnářské I, obilnářské II a
bramborářské . . . . . . . . . . . . . 280 K,
v oblasti pícninářské . . . . . . . . . . 250 K,
při čemž ovšem nutno vzíti v počet nejen půdu vlastní, nýbrž i připachtovanou. Cena k 1. březnu 1919 stanoví se z takto vyšetřené ceny předválečné podobně jako u pozemků zemědělských přirážkou 75 %.
Ve všech těchto případech jde stejně, jako tomu bylo u majetku zemědělského a jak výslovně podotknuto i v odst. 4. tohoto paragrafu o majetku domovním, jen o pomůcky taxační, poněvadž tento průměrný údaj předpokládá průměrně upotřebené stavby průměrného stáří v průměrných poměrech té které výrobní oblasti. Od tohoto průměru mohou se tedy jednotlivé případy lišiti dle stáří, druhu stavby atd. Proto jsou odhadnuté ceny podrobeny v každém případě přezkoušení odhadní komisí se stanoviska obecné ceny prodejní.
K odst. 6. Případy takové vyskytnou se jmenovitě při pachtu pozemku k účelu, aby vystavena byla na něm stavba. Při poměrném rozdělení celkové hodnoty reality - pozemku a budovy - hleděti bude v daném případě ke všem okolnostem smlouvy jako: na jakou dobu pachtovní smlouva uzavřena, v jakém poměru jest placené pachtovné, neplatí-li se případně jen nepatrná t. zv. uznávací činže, jak se naloží se stavbou při zrušení poměru pachtovního atd.
Pod pojem majetku domovního nelze zahrnouti t. zv. právo na stavbu dle zákona ze dne 26. dubna 1912, č. 86 ř. z., pouze v Čechách, na Moravě a ve Slezsku platného, které jest samostatným právem věcným, jehož příslušenství stavba tvoří. Právo toto zařaditi jest mezi jmění jinaké (§ 14). Budiž však již zde připomenuto, že hodnotu práva na stavbu s příslušenstvím určiti jest pro účely dávky obdobně jako pro účely poplatkové, t. j. z úhrnné hodnoty pozemku s budovou připadá tolik setin na právo na stavbu s příslušenstvím, na kolik roků bylo právo na stavbu zřízeno. Zbytek úhrnné hodnoty tvoří hodnotu pozemku samého.
V případech samostatného vlastnického práva na reálních částech budov, pokud by tento druh vlastnictví byl ještě praktickým, stanoviti jest hodnotu těchto jednotlivých částí poměrným dílem hodnoty celého domu.