II.
Ústavní soud po zjištění, že návrh skupiny poslanců není nepřípustný podle § 66 zákona o Ústavním soudu ani neexistují důvody pro zastavení řízení podle § 67 zákona o Ústavním soudu, zaslal v souladu s § 42 odst. 3 a 4 a § 69 odst. 1 zákona o Ústavním soudu návrh k vyjádření Poslanecké sněmovně a Senátu Parlamentu České republiky a vyžádal si i písemné stanovisko Ministerstva pro místní rozvoj.
Vyjádření Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky
Ve vyjádření Poslanecké sněmovny podepsaném jejím předsedou prof. Ing. Václavem Klausem je uvedeno, že zákon č. 103/2000 Sb. byl předložen z důvodu nutnosti odstranění některých nedostatků dosavadní právní úpravy, která ve svém důsledku bránila rozsáhlejšímu využití této specifické formy vlastnictví. Nedostatky spočívaly v nedůsledném vymezení forem správy a údržby společných částí domu včetně odpovědnosti za její výkon. Přijatá úprava především nově zavedla tzv. "společenství vlastníků jednotek" jako zvláštní typ právnické osoby odpovídající jejímu hlavnímu účelu, kterým je řádný výkon práv a povinností spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Spolu s touto změnou došlo ke změně dalších souvisejících ustanovení zákona o vlastnictví bytů tak, aby tato úprava nebyla v rozporu s právním řádem. Návrh zákona byl schválen potřebnou většinou zákonodárců a přijatý zákon byl řádně vyhlášen. Za tohoto stavu věci nelze podle názoru účastníka řízení než uzavřít, že zákonodárný sbor jednal v přesvědčení, že přijatý zákon je v souladu s ústavním pořádkem a právním řádem České republiky.
Vyjádření Senátu Parlamentu České republiky
Za Senát Parlamentu České republiky se vyjádřil jeho předseda doc. JUDr. Petr Pithart, který poukázal na skutečnost, že podstatná část návrhu se týká ustanovení zákona o vlastnictví bytů, která nově upravují vznik a vnitřní poměry "společenství vlastníků jednotek" jako právnické osoby způsobilé k výkonu správy domu a i ustanovení, která v souvislosti se vznikem a fungováním této právnické osoby ukládají povinnosti vlastníkům jednotek, či jinak regulují vzájemné vztahy vlastníků jednotek, pokud jde o plnění povinností vyplývajících z užívání společné věci - domu. Návrh zákona č. 103/2000 Sb. byl po schválení Poslaneckou sněmovnou postoupen dne 7. 2. 2000 Senátu, který jej projednal předepsaným způsobem na své 16. schůzi dne 25. 2. 2000. Při projednávání návrhu byly v Senátu, a to jak ve výborech, kterým byl návrh zákona přikázán, tak v plénu, vedeny obsáhlé rozpravy, které se ve značné míře týkaly právě ustanovení upravujících nově společenství vlastníků jednotek, tedy právě těch ustanovení, jejichž zrušení je navrhováno. V rozpravách zazněla celá řada argumentů podporujících přijetí nové právní úpravy, ale současně i celá řada názorů oponentních.
Argumenty ve prospěch přijetí novely, resp. ve prospěch nové úpravy společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby založené zákonem vycházely z přesvědčení, že zvolený způsob právní regulace společenských vztahů vznikajících při fungování domu, v němž spoluvlastníci společných částí domu jsou zároveň vlastníky bytů (jednotek), vhodným způsobem reflektuje potřeby praxe, při současném respektování principu kolektivního, resp. obecného zájmu a vede zároveň i k naplnění čl. 11 odst. 3 Listiny. Zastánci nové právní úpravy rovněž poukázali na to, že institut povinné právnické osoby - správce domu s obligatorním členstvím vlastníků bytů je v Evropě dominující. Oproti dosavadní právní úpravě, podle které společenství vlastníků jednotek bez právní subjektivity vznikalo rovněž ex lege, proponenti novely spatřovali změnu právě v uzákonění právní subjektivity pro tato společenství.
Proti nové právní úpravě společenství vlastníků jednotek zazněly názory, že stát chce pomocí normotvorby direktivně zasáhnout do svobodného rozhodování vlastníků jednotek sdružit se za účelem správy domu ve formě, kterou si v mezích právního řádu sami zvolí. Kogentní úpravou vnitřních poměrů společenství stát podle odpůrců novely rovněž nedemokraticky diskriminuje vlastníky menších jednotek. Přestože se Senát rozhodl vrátit návrh zákona Poslanecké sněmovně, pozměňovací návrhy se napadených ustanovení nedotkly. V rozhodování Senátu nakonec převážily hlasy ve prospěch nové úpravy společenství vlastníků jednotek.
Stanovisko Ministerstva pro místní rozvoj
Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí ve svém stanovisku k návrhu podepsaném ministrem Ing. Petrem Lachnitem, že nelze souhlasit s navrhovateli, neboť jejich názor podle ministerstva především nebere v úvahu zvláštní charakter institutu vlastnictví bytu, jak je upraven v právním řádu České republiky. Jeho podstata spočívá v tom, že byt nebo nebytový prostor (tzv. "jednotka") není samostatnou věcí, ale je součástí budovy. Jednotka sice může být samostatným předmětem občanskoprávních vztahů, avšak jen proto, že to zákon výslovně stanoví. Podle ministerstva vlastnictví jednotky jako vymezené části budovy nemůže být vlastnictvím, kterému odpovídá plná právní moc nad věcí. Tento rozdíl mezi vlastnictvím věci (nemovitosti) a vlastnictvím jednotky se projevuje především v rozsahu oprávnění vlastníka. Vlastnické právo k jednotce má smysl a právní relevanci jen spolu s podílem na spoluvlastnickém právu ke společným částem domu. Každý vlastník si musí být vědom své odpovědnosti za řádnou údržbu domu jako celku, především jeho společných částí.
Ministerstvo zdůraznilo, že zásadním nedostatkem úpravy platné před novelou provedenou zákonem č. 103/2000 Sb. bylo, že společenství vlastníků jednotek nemělo právní subjektivitu a společenství tak nemohlo činit právní úkony. Jednat mohli pouze všichni vlastníci jednotek společně nebo někteří vlastníci jednotek, pokud určeným způsobem přehlasovali ostatní vlastníky. Právní úkony mohli činit také pověření vlastníci jednotek na základě plné moci nebo správce na základě smlouvy s vlastníky jednotek obsahující zmocnění k právním úkonům. Zákon však neřešil situaci, kdy osoba správce nebude určena nebo ustanovený správce nebude vykonávat svoji funkci. Zákon neukládal povinnost vlastníkům jednotek, aby uzavřeli smlouvu o správě domu, ačkoli s existencí této smlouvy počítal a upravoval některé její náležitosti. Konstrukce dílčích závazků, kdy každý z vlastníků jednotek je zavázán a oprávněn pouze v rozsahu, který na něj připadá, na rozdíl od solidarity spoluvlastníků podle občanského zákoníku, vyvolávala prý v praxi řadu problémů. Dodavatelé oprav společných částí domu dávali přednost uzavření takové smlouvy, v níž objednatelé jsou povinni zaplatit cenu společně a nerozdílně, před smlouvou, z níž by vznikly závazky vůči každému vlastníkovi, kterému by museli fakturovat a případně vymáhat příslušný díl z ceny zvlášť.
Podle ministerstva bylo velmi citelným a pro řadu vlastníků neřešitelným problémem vymáhání povinnosti přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku podle ustanovení § 15 zákona o vlastnictví bytů. Pokud nebyla zřízena právnická osoba a správce pověřený správou domu nedostal plnou moc od vlastníků jednotek, bylo téměř nemožné vymoci od neplatiče příspěvek na správu domu. Zejména v domech s větším počtem vlastníků jednotek tak neúměrně vzrůstaly nedoplatky a tato situace nahrávala pouze vlastníkům neplnícím své povinnosti. Proto bylo nezbytné, aby zákon upravil společenství vlastníků jednotek jako právnickou osobu, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou domu, a také aby toto společenství vznikalo při splnění určitých podmínek ze zákona. Pokud navrhovatelé namítají, že zákon o vlastnictví bytů překračuje ústavní rámec obsahu a ochrany vlastnického práva, jestliže v § 9 odst. 9 a v § 10 odst. 3 ukládá určitým vlastníkům jednotek plnit povinnosti příslušející orgánům společenství, je nutno podle ministerstva zdůraznit, že zabezpečení správy, provozu a oprav společných částí domu patří mezi základní povinnosti všech vlastníků jednotek, kteří jsou zároveň podílovými spoluvlastníky společných částí domu. Společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba, která má způsobilost vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou domu, může tuto činnost vykonávat svými orgány, které si zvolí. Zákon musí pamatovat i na situaci, kdy se tak nestane, přičemž je podle názoru ministerstva spravedlivé, když je touto funkcí pověřen vlastník, jehož podíl na společných částech domu je největší, resp. vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.
Ministerstvo dále nesouhlasí s názorem navrhovatelů, že zákon v konstrukci společenství klade nepřiměřený důraz na kolektivní stránku realizace práv spojených s užíváním domu. Zákon o vlastnictví bytů musel vzhledem k popsanému stavu, kdy jednotka, ač není samostatnou věcí, je přesto v rozsahu stanoveném zákonem samostatným předmětem občanskoprávních vztahů, upravit vztahy mezi vlastníky jednotek (a zároveň spoluvlastníky společných částí domu) specifickým způsobem. Ministerstvo rovněž nesouhlasí s návrhem na zrušení § 13 odst. 2 druhé věty, § 13 odst. 7 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů a uvádí, že ustanovení § 13 odst. 2 postihuje vlastníky jednotek neplnící své zákonné povinnosti a porušující princip ochrany vlastnického práva jiných vlastníků jednotek. Ustanovení § 13 odst. 7 koresponduje s ustanovením § 12 upravujícím dílčí odpovědnost vlastníků jednotek. Napadené ustanovení § 15 odst. 2 podle ministerstva naopak posiluje právní postavení vlastníků jednotek, neboť zatímco podle předchozího znění zákona výši finančních prostředků jako záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku sděloval správce, podle nové úpravy tak činí orgán společenství, případně nadpoloviční většina všech vlastníků jednotek. K ustanovení § 9 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů ministerstvo poznamenává, že navrhovatelé opomíjejí, že podle tohoto ustanovení je možno sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotce pouze se souhlasem vlastníka jednotky.
Co se týče § 5 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů, ministerstvo konstatuje, že pokud by nebylo ustanovení § 5 odst. 2 a 3 doplněno tímto ustanovením, došlo by k tomu, že by bylo možno obcházet ustanovení § 22 odst. 1 a 2, které zajišťuje dosavadnímu nájemci bytu - fyzické osobě - právo na přednostní nabytí bytu ve lhůtách a za podmínek stanovených zákonem. Blokační ustanovení § 5 odst. 5 je tak nezbytné, v opačném případě by ochrana dosavadních nájemců postrádala smysl. Návrh na jeho zrušení by tak směřoval ve prospěch osob, které záměrně nabývaly bytové domy s nájemci do podílového spoluvlastnictví s cílem dosáhnout vystěhování dosavadních nájemců, aniž by jim musela být poskytnuta ochrana formou možnosti přednostního nabytí vlastnictví bytů, jež užívají, což by podle ministerstva mohlo vést k porušení čl. 11 odst. 3 Listiny.