III.

III.

Ústavní soud nejdříve v souladu s § 68 odst. 2 zákona o Ústavním soudu zkoumal, zda zákon, u kterého navrhovatelé namítají protiústavnost jeho ustanovení, byl přijat a vydán v mezích Ústavou stanovené kompetence a ústavně předepsaným způsobem.

Z vyjádření Poslanecké sněmovny a Senátu, jakož i ze zaslaných sněmovních tisků, těsnopiseckých zpráv, příslušných usnesení a údajů o průběhu hlasování obou komor je zřejmé, že jak zákon o vlastnictví bytů, tak zákon č. 103/2000 Sb. byly přijaty a vydány ústavně předepsaným způsobem a v mezích Ústavou stanovené kompetence, při dodržení kvor stanovených v čl. 39 odst. 1 a 2 Ústavy. Návrh zákona, později vyhlášeného pod č. 72/1994 Sb., předložila Poslanecké sněmovně vláda České republiky. Zákon byl přijat Poslaneckou sněmovnou na její 17. schůzi dne 24. 3. 1994 (usnesení Poslanecké sněmovny č. 355, sněmovní tisky č. 599 a č. 724), ve znění schválených pozměňovacích návrhů, když z přítomných 169 poslanců se pro návrh zákona vyslovilo 99 poslanců a proti jich bylo 33. Zákon byl podepsán předsedou Poslanecké sněmovny, prezidentem republiky a předsedou vlády v souladu s čl. 51 Ústavy a byl vyhlášen ve Sbírce zákonů v částce 22, ročník 1994 (účinnosti nabyl dne 1. května 1994).

Návrh zákona, ve Sbírce zákonů posléze vyhlášeného pod č. 103/2000 Sb., byl Poslanecké sněmovně (sněmovní tisk č. 268) předložen vládou České republiky. Pro usnesení Poslanecké sněmovny, v němž byl vysloven souhlas s tímto návrhem zákona, se na její 21. schůzi dne 28. 1. 2000 ze 165 přítomných poslanců pro vyslovilo 90, proti jich bylo 72. Návrh zákona byl poté dne 7. 2. 2000 postoupen Senátu, který jej předepsaným způsobem projednal na své 16. schůzi dne 25. 2. 2000 a vrátil jej Poslanecké sněmovně ve znění přijatých pozměňovacích návrhů (usnesení Senátu č. 292). O návrhu zákona vráceném Senátem hlasovala Poslanecká sněmovna na své 24. schůzi dne 4. 4. 2000, setrvala na původním návrhu zákona a schválila ho ve znění, ve kterém byl postoupen Senátu (z přítomných 188 poslanců hlasovalo pro 134 a proti 35). Zákon byl poté podepsán předsedou Poslanecké sněmovny, prezidentem republiky a předsedou vlády a vyhlášen ve Sbírce zákonů v částce 32, ročník 2000 (účinnosti nabyl dne 1. července 2000).

Co se týče zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, Ústavní soud nezjišťoval, zda byl přijat a vydán v mezích Ústavou stanovené kompetence a ústavně předepsaným způsobem, jelikož u právních předpisů vydaných dříve, než nabyla účinnosti Ústava, je Ústavní soud oprávněn přezkoumávat toliko jejich obsahový soulad se soudobým ústavním pořádkem, nikoli však ústavnost procedury jejich vzniku a dodržení normotvorné pravomoci (viz usnesení Ústavního soudu z 22. dubna 1999 sp. zn. Pl. ÚS 5/98, Sbírka nálezů a usnesení Ústavního soudu, svazek 14, usnesení č. 32). Ustanovení, jejichž zrušení požadují navrhovatelé, bylo ostatně do tohoto zákona vloženo právě zákonem č. 103/2000 Sb.

Ústavní soud po posouzení návrhu a po zvážení všech shromážděných podkladů dospěl k závěru, že návrh není důvodný.

Nejdříve se Ústavní soud musí vždy zabývat tím, zda jsou splněny všechny formální náležitosti kladené na návrh na zahájení řízení. V této fázi bylo především zjištěno, že navrhovatelé se domáhají zrušení čl. II bod 2. zákona o vlastnictví bytů. Takové ustanovení se však v tomto zákoně nenachází, ale je obsaženo v zákoně č. 103/2000 Sb., který navrhovatelé nenapadli. Jelikož Ústavní soud je petitem návrhu vázán, byl nucen tuto část návrhu odmítnout jako zjevně neopodstatněnou podle § 43 odst. 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu. K tomu je třeba dodat, že ustanovení čl. II bod 2. je pouze přechodným ustanovením zákona č. 103/2000 Sb., které zakládá vznik společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tedy 1. 7. 2000), se současným uložením povinnosti konat první shromáždění tohoto společenství do tří měsíců od zmíněného data. Již v době podání návrhu skupiny poslanců tak dané přechodné ustanovení splnilo svůj účel a nadále nevyvolává konstitutivní účinky. Návrh na jeho zrušení by tak na věci nemohl stejně nic změnit, nehledě na skutečnost, že práva a povinnosti z právních vztahů vzniklých před zrušením právního předpisu zůstávají nedotčena a nálezy Ústavního soudu tak mají účinky ex nunc (§ 71 odst. 4 zákona o Ústavním soudu).

Pro přehlednost je možno návrh skupiny poslanců na zrušení jednotlivých zákonných ustanovení rozčlenit následujícím způsobem:

1. Návrh na zrušení ustanovení § 9 až 11 zákona o vlastnictví bytů nadepsaných "Společenství vlastníků jednotek".

2. Návrh na zrušení ustanovení § 13 odst. 2 věty druhé a § 13 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů, v § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů slov "výbor nebo pověřený vlastník" a posledních dvou vět a v § 15 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů slov "(§ 9)".

3. Návrh na zrušení ustanovení § 5 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů.

4. Návrh na zrušení ustanovení § 11 odst. 2 písm. n) zákona o soudních poplatcích.

Námitky skupiny poslanců se koncentrují zejména na platnou právní úpravu "společenství vlastníků jednotek". Navrhovatelé uvádějí, že vznikem těchto právnických osob, zákonem povolaných k výkonu práv a povinností ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, je narušován princip právní jistoty, jehož součástí je zákaz retroaktivity právních norem. Ke znakům právního státu princip právní jistoty, ochrany důvěry občanů v právo a zákaz retroaktivity právních norem nepochybně patří, v daném případě však přijetím nové právní úpravy k porušení těchto stěžejních zásad nedošlo. Právní věda rozeznává tzv. pravou retroaktivitu, která zahrnuje případy, kdy právní norma reglementuje i vznik právního vztahu a nároky z něho vzešlé před její účinností, a retroaktivitu nepravou spočívající v tom, že právní vztahy, které vznikly za platnosti práva starého, se spravují tímto právem až do doby účinnosti práva nového, poté se však řídí tímto novým právem. Vznik právních vztahů existujících před nabytím účinnosti nové právní úpravy, právní nároky, které z těchto vztahů vznikly, i vykonané právní úkony se řídí zrušenou právní normou. S problematikou nepřípustnosti retroaktivity souvisí ochrana tzv. nabytých práv (iura quaesita), i když oba instituty nelze ztotožňovat. Porušením zásady ochrany nabytých práv by byla pouze taková změna, která by se zpětnou účinností zhoršila právní postavení právního subjektu. Základní změnou provedenou zde zákonem č. 103/2000 Sb. je, že společenství vlastníků jednotek získalo právní subjektivitu (v oblasti, která je součástí předmětu jeho činnosti) nezbytnou pro řádné zabezpečení úkolu společenství, jakož i smyslu a účelu jeho vzniku. Taková úprava je bezpochyby v dispozici demokratického zákonodárce, který z principu věci musel stanovit podmínky, za kterých tato právnická osoba způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou domu vznikne. Podle § 9 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Dané ustanovení je doplněno přechodným ustanovením čl. II bod 2. zákona č. 103/2000 Sb. upravujícím situaci vlastníků, kteří stanovené podmínky splňovali před nabytím účinnosti tohoto zákona (1. 7. 2000). Pokud by takové ustanovení nebylo přijato, došlo by k porušení principu rovnosti mezi vlastníky jednotek. Za zpětně působící by bylo možné novou právní úpravu považovat jen tehdy, kdyby konstituovala vznik společenství přede dnem své účinnosti. Zákon však jednoznačně stanoví svou účinnost do budoucna a je z tohoto hlediska v souladu s ústavním pořádkem České republiky.

Navrhovatelé dále uvádějí, že napadená ustanovení překračují ústavní rámec obsahu a ochrany vlastnického práva (§ 9 odst. 9, § 10 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů), resp. že zákonodárce klade v celé konstrukci společenství, jeho působnosti a způsobu přijímání rozhodnutí nepřiměřený důraz na kolektivní stránku realizace práv spojených s užíváním a nakládáním s domem (§ 9 odst. 1 a § 11 odst. 4 a 5 zákona o vlastnictví bytů). V první řadě je nutno poukázat na specifický charakter bytového vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů. Podle § 1 odst. 1 tento zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, při němž spoluvlastník budovy je zároveň vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Platná právní úprava je tedy postavena na spoluvlastnické koncepci, kde hlavním předmětem je budova a vedlejším předmětem byt nebo nebytový prostor, které nejsou reálně oddělitelnými částmi budovy, a ke spoluvlastnictví budovy tak přistupuje vlastnictví bytu či nebytového prostoru (konstrukce tzv. dualistické teorie bytového vlastnictví ve spoluvlastnickém pojetí). Uvedená zvláštní právní úprava umožněná občanským zákoníkem, který stanoví, že předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory (§ 118 odst. 2), a který v ustanovení § 125 odst. 1 odkazuje na napadený zákon, je dána právě specifickou povahou bytu nebo nebytového prostoru, které nemohou být fakticky samostatnými, oddělitelnými částmi budovy. Vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je potom z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem. Práva jednotlivých vlastníků jsou omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek. Argumentům navrhovatelů proto nelze přisvědčit, neboť platná právní úprava je vedena právě snahou na zmíněná specifika reagovat. Jedná se o projev ústavně zakotvené zásady, že vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy (čl. 11 odst. 3 Listiny). Zákonodárce byl veden snahou o spravedlivé, vyrovnané řešení, podporující vlastníky, kteří respektují citovanou zásadu, a poskytující vyšší míru právní jistoty i dalším zainteresovaným osobám plnícím své úkoly v souvislosti se správou domu. Přijetí nové právní úpravy bylo vynuceno její společenskou naléhavostí po zkušenostech s dřívější úpravou, která zjednodušeně řečeno dostatečně nebránila situacím, kdy "poctiví dopláceli na nepoctivé". Ústavní soud, vědom si své kompetence, dospěl k závěru, že napadená ustanovení nejsou jednotlivě či ve svém souhrnu v rozporu s předpisy nejvyšší právní síly.

Protiústavní není ani způsob rozhodování společenství vlastníků jednotek vymezený v § 11 zákona o vlastnictví bytů. Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Jedná-li se o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl (§ 11 odst. 3). Jednomyslnost je stanovena v případě rozhodování o přijetí usnesení v závažných situacích, kterými jsou změna účelu užívání stavby, změna stavby nebo podstatné změny týkající se společných částí domu (§ 11 odst. 5). Článek 11 odst. 1 Listiny zakotvuje především právo každého vlastnit majetek a právo na zajištění stejného zákonného obsahu a ochrany vlastnického práva všech vlastníků. Napadená ustanovení právo každého vlastnit majetek nikterak neomezují a není jimi vytvořena ani nerovnost v obsahu a ochraně vlastnického práva, když daná právní úprava dopadá na každého spoluvlastníka domu a vlastníka jednotky stejně.

Ustanovení § 9 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů je navrhovateli napadeno proto, že zde zákonodárce deleguje dispoziční právo k jednotce na subjekt odlišný od vlastníka, což "neústavním způsobem posiluje postavení společenství". Ústavní soud však poukazuje na to, že uvedené ustanovení umožňuje společenství sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotce včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu pouze se souhlasem vlastníka jednotky. Jeho předběžný souhlas s uzavřením zástavní smlouvy je zde nezbytný, takže nejde o ustanovení protiústavní, když svoboda vůle vlastníka jednotky není nikterak omezena.

Ustanovení § 13 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů stanoví povinnost vlastníka jednotky odstranit závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají. V návrhu skupiny poslanců je napadena věta druhá tohoto ustanovení, kterou je pouze posílena záruka uvedené povinnosti odstranit závady a poškození, a to vznikem zástavního práva (dnem právní moci rozhodnutí soudu) ostatním vlastníkům jednotek k jednotce povinného vlastníka i k věcem movitým. Napadené ustanovení navrhovatelé v odůvodnění pouze citují, aniž by blíže vyložili, v čem spatřují tvrzený rozpor s čl. 11 odst. 1 a s čl. 1 Listiny, ve spojení s čl. 1 Ústavy (zjevnou písařskou chybou je, že dané ustanovení označili v odůvodnění jako § 13 odst. 3). Výrazněji navrhovatelé brojí proti ustanovení § 13 odst. 7, které stanoví, že vlastníci jednotek ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Navrhovatelé to považují za "flagrantní porušení zásady rovnosti vlastníků v právech, principu stejného zákonného obsahu a ochrany vlastnického práva všech vlastníků a principu právní jistoty". Ústavní soud konstatuje, že napadená ustanovení žádným způsobem uvedené principy neporušují a naopak je ve svých důsledcích přiměřeně posilují. K základním právům vlastníka jednotky patří právo jednotku držet, užívat a disponovat s ní. Vlastník jednotky má také ovšem povinnosti vycházející obecně z koncepce vlastnického práva vyjádřené v čl. 11 odst. 3 Listiny dikcí, že vlastnictví zavazuje. Vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, což je jeho právem i povinností. Navíc je umožněno, aby se vlastníci jednotek dohodli jinak; jedná se tedy o dispozitivní úpravu (§ 13 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů). Povinnost vlastníků jednotek jako ručitelů podle § 13 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů závisí na výši spoluvlastnického podílu na společných částech domu, má tedy jen dílčí povahu a vlastník jednotky nemůže být nucen plnit více bez svého souhlasu.

Navrhovatelé dále uvádějí, že ustanovení § 5 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů vylučuje byty, které jsou užívány právem nájmu, ze speciálního způsobu dispozice spoluvlastníků, upraveného v § 5 odst. 2 až 4, v čemž spatřují ústavně nepřípustné omezení spoluvlastníků domu a zneužití ochrany nájemního práva k bytu. Smyslem tohoto ustanovení je legitimní ochrana nynějších nájemců spočívající v tom, že byt musí být přednostně nabídnut tomuto nájemci (§ 22 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů), a přijaté řešení není protiústavní, ač si lze představit řešení lépe odpovídající celkové koncepci zákona. Úkolem Ústavního soudu však není perfekcionisticky vyhledávat různé nepřesnosti v zákonné úpravě či poučovat zákonodárce o úpravě vhodnější, ale posoudit, zda napadený zákon nebo jeho jednotlivá ustanovení jsou v rozporu s ústavním zákonem nebo mezinárodní smlouvou podle čl. 10 Ústavy [čl. 87 odst. 1 písm. a) Ústavy].

Proti dalším napadeným zákonným ustanovením skupina poslanců již v odůvodnění svého návrhu nijak konkrétněji neargumentuje, a jelikož Ústavní soud, jak vyplývá z toho, co bylo uvedeno, neshledal protiústavnost zkoumaných ustanovení, zamítl i návrh na zrušení těchto, v zásadě pouze akcesorických, ustanovení [v § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů slov "výbor nebo pověřený vlastník" a posledních dvou vět tohoto ustanovení, v § 15 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů slov "(§ 9)" a ustanovení § 11 odst. 2 písm. n) zákona o soudních poplatcích].

Předseda Ústavního soudu:

JUDr. Kessler v. r.

******************************************************************