V./b
21. Ústavní soud ovšem, což je pro nyní souzenou věc zcela kruciální, dále shledává, že právě výklad ustanovení § 48 odst. 2 občanského zákoníku zastávaný Nejvyšším soudem v jeho rozhodnutí ze dne 17. 11. 1999 sp. zn. 22 Cdo 1186/98 a Ústavním soudem v jeho nálezu ze dne 23. 1. 2001 sp. zn. II. ÚS 77/2000 je výkladem ústavně konformním, kteréžto hodnocení pro výklad napadaného ustanovení občanského zákoníku, jak k tomuto Nejvyšší soud přistoupil v rozsudku ze dne 14. 6. 2006 sp. zn. 31 Cdo 2808/2004, zjevně neplatí.
22. Ústavněprávní posouzení kolize interpretačních alternativ relevantního jednoduchého práva, které byly v předchozím představeny, Ústavní soud založil na aplikaci principu proporcionality neboli přiměřenosti v širším smyslu, jenž může být taktéž nazýván zákazem nadměrnosti zásahů do práv a svobod. Tento princip patří mezi standardní nástroje, jež demokratické ústavní soudy užívají pro řešení konfliktu základních práv, případně ústavním pořádkem chráněných veřejných statků, a to v řízení o kontrole norem, stejně jako v řízení o ústavních stížnostech. Ve zkoumané záležitosti se přitom jedná o kolizi vlastnického práva kupujícího II na straně jedné, na druhé straně pak legitimních očekávání prodávajícího a kupujícího I.
23. Princip proporcionality je vystavěn metodologicky na třech krocích. Prvním krokem je hodnocení jednoduchého práva hlediskem vhodnosti, jehož obsahem je zvažování zvoleného normativního prostředku z pohledu možného naplnění sledovaného účelu. Není-li daný normativní prostředek způsobilý sledovaného účelu dosáhnout, jde ze strany zákonodárce o projev svévole, jenž se považuje za rozporný s principem právního státu. Druhým krokem uplatnění principu proporcionality je posouzení jednoduchého práva kritériem potřebnosti, jež sleduje analýzu plurality možných normativních prostředků ve vztahu k zamýšlenému účelu a jejich subsidiaritu z hlediska omezení ústavou chráněné hodnoty - základního práva nebo veřejného statku. Lze-li zákonodárcem sledovaného účelu dosáhnout alternativními normativními prostředky, je pak ústavně konformní ten, jenž danou ústavně chráněnou hodnotu omezuje v míře nejmenší. Sleduje-li prověřované jednoduché právo ochranu určité z ústavně chráněných hodnot, současně však jinou omezuje, třetí hledisko principu proporcionality, jímž je poměřování, představuje metodologii vážení těchto v kolizi stojících ústavních hodnot. Pro vyvození závěru při kolizi základních práv, případně veřejného dobra, jako principů, na rozdíl od případu konfliktu norem jednoduchého práva, se Ústavní soud řídí příkazem k optimalizaci, tj. postulátem minimalizace omezení základního práva a svobody, resp. veřejného dobra. Jeho obsahem je maxima, dle níž za okolnosti přijetí závěru o opodstatněnosti priority jednoho před druhým ze dvou v kolizi stojících základních práv či veřejných statků je nutnou podmínkou konečného rozhodnutí rovněž využití všech možností minimalizace zásahu do jednoho z nich. Příkaz k optimalizaci lze normativně odvodit z ustanovení čl. 4 odst. 4 Listiny, dle něhož základních práv a svobod musí být šetřeno při používání ustanovení o mezích základních práv a svobod, tudíž analogicky rovněž v případě jejich omezení v důsledku jejich vzájemné kolize.
24. V souladu s výše uvedeným Ústavní soud nejprve zkoumal vhodnost jednotlivých výkladů ustanovení § 48 odst. 2 občanského zákoníku, které učinily Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí ze dne 17. 11. 1999 sp. zn. 22 Cdo 1186/98 a Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 23. 1. 2001 sp. zn. II. ÚS 77/2000 (srov. odstavec 5. tohoto rozhodnutí Ústavního soudu; dále také jen "výklad A"), a Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 14. 6. 2006 sp. zn. 31 Cdo 2808/2004 (srov. odstavec 6. tohoto rozhodnutí Ústavního soudu; dále také jen "výklad B"), a to v tom směru, zda takto specifikované interpretace § 48 odst. 2 občanského zákoníku, které omezují určité základní právo či ústavně chráněnou hodnotu, umožňují dosáhnout sledovaného účelu, tedy ochrany jiného základního práva či ústavně chráněné hodnoty. Podle přesvědčení Ústavního soudu výklad A vystupuje jako efektivní prostředek ochrany vlastnického práva kupujícího II, zatímco výklad B představuje efektivní prostředek ochrany legitimních očekávání prodávajícího a kupujícího I.
25. V rámci aplikace kritéria potřebnosti Ústavní soud porovnával předmětné výklady ustanovení § 48 odst. 2 občanského zákoníku s jinými opatřeními umožňujícími dosáhnout stejného cíle, avšak nedotýkajícími se základních práv a ústavně chráněných hodnot, přičemž za vyhovující principu proporcionality lze vnímat pouze takový výklad, jenž je z více možných prostředků nejšetrnější ve vztahu k dotčeným základním právům a ústavně chráněným hodnotám. U výkladu A je postulát potřebnosti naplněn, což plyne ze samotné nutnosti zachovat a chránit řádně nabyté vlastnické právo kupujícího II. Naopak výklad B z hlediska kritéria potřebnosti, tedy z pohledu subsidiarity možných alternativních nástrojů zabezpečujících daný účel, neobstojí. Tento výklad není prostředkem přiměřeným, neboť ochrany legitimních očekávání prodávajícího a kupujícího I lze dosáhnout dílčími nástroji, které se nedotýkají vlastnického práva kupujícího II a toto právo nikterak neomezují. Zde Ústavní soud uvažuje především právní prostředky věcněprávní povahy, které mohou prodávající a kupující I, jakožto účastníci smlouvy určující její obsah, do jimi sjednávané smlouvy zahrnout. Zajištění převodu vlastnictví až k okamžiku obdržení protiplnění prodávajícím spolu s vedlejším smluvním ujednáním v podobě předkupního práva svědčícího prodávajícímu jsou způsobilá zabezpečit ochranu legitimních očekávání prodávajícího a kupujícího I, aniž by bylo zasaženo do vlastnického práva kupujícího II.
26. Ústavní soud při provádění testu principem proporcionality nakonec na výše předložené výklady ustanovení § 48 odst. 2 občanského zákoníku vztáhl kritérium přiměřenosti v užším smyslu, dle něhož újma na základním právu či ústavně chráněné hodnotě nesmí být nepřiměřená zamýšlenému cíli, tj. výklad omezující základní lidská práva a svobody nesmí svými negativními důsledky přesahovat pozitiva, která představuje ochrana jiných základních práv a ústavně chráněných hodnot. Ústavnímu soudu, který posoudil závažnost obou chráněných hodnot, vlastnického práva kupujícího II a legitimních očekávání prodávajícího a kupujícího I, se nejeví výklad A obsahově neúměrným a ve světle obecně akceptovatelné a sdílené hierarchie hodnot jej nelze v daných souvislostech odmítat. Tento výklad tak respektuje ústavní příkaz k optimalizaci. Výklad B pak Ústavní soud shledal opatřením nepřiměřeným jeho účelu, jímž je ochrana legitimních očekávání prodávajícího a kupujícího I, kdy je nutno vycházet ze skutečnosti, že újma na vlastnickém právu kupujícího II, která s výkladem B může být spojena, je značná. Bylo-li by totiž připuštěno, aby odstoupením od smlouvy mezi právními předchůdci vlastníka, tedy mezi prodávajícím a kupujícím I, bylo zasaženo řádně nabyté vlastnické právo vlastníka, tedy kupujícího II, jednalo by se zde o narušení principu právní jistoty, který je jedním ze základních atributů demokratického právního státu. Pod zorným úhlem tohoto pilíře právního státu je tak nutno ustanovení § 48 odst. 2 občanského zákoníku vykládat, přičemž ta interpretace předmětného ustanovení, dle níž vztah mezi smluvci se může projevit opět jen mezi smluvci, jediná zajišťuje vlastnickou jistotu jako významný prvek právní jistoty. Interpretace opačná, dle níž dodatečným odpadnutím právního důvodu, na základě kterého nabyl vlastnictví kterýkoliv z právních předchůdců vlastníka, tento vlastník pozbývá vlastnické právo, ač v kontrastu s tím čl. 11 Listiny a § 123 občanského zákoníku poskytují vlastníkovi ochranu, narušuje celý koncept právní jistoty a ochrany nabytých práv, pochopitelně však jen těch práv, která byla nabyta v dobré víře, kdy dobrá víra vystupuje jako korektiv obecně platný pro občanské právo. V případě akceptování výkladu § 48 odst. 2 občanského zákoníku, jak byl deklarován občanskoprávním kolegiem Nejvyššího soudu, by si vlastník, který nabyl vlastnictví derivativně, nikdy nemohl být jist svým vlastnictvím, což pojetí materiálního právního státu zjevně neodpovídá.
27. Ústavní soud tedy naznal, a to na podkladě testu proporcionality provedeného v odstavcích 24 až 26 tohoto rozhodnutí, že výklad B, tedy výklad ustanovení § 48 odst. 2 občanského zákoníku učiněný Nejvyšším soudem v rozsudku ze dne 14. 6. 2006 sp. zn. 31 Cdo 2808/2004 je výkladem ústavně neakceptovatelným, jelikož nenaplňuje kritéria potřebnosti a přiměřenosti v užším smyslu. Výklad A, dle něhož odstoupení od smlouvy o převodu věci může působit účinky výhradně mezi stranami této smlouvy, a nemůže mít vliv na řádně nabyté vlastnické právo třetí osoby, tedy výklad ustanovení § 48 odst. 2 občanského zákoníku, jak k němu přistoupily Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 17. 11. 1999 sp. zn. 22 Cdo 1186/98 a Ústavní soud v nálezu ze dne 23. 1. 2001 sp. zn. II. ÚS 77/2000, který principu proporcionality bezezbytku vyhovuje, Ústavní soud hodnotí jako výklad ústavně konformní.